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Immobilie im Erbschaftsfall – Die Nachlassregelung

Geschrieben von Harry Schulz auf 23. November 2020
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Eine geerbte Immobilie kann Ihre wirtschaftliche Situation verändern – und zwar sowohl positiv als auch negativ. Und meist hat sie auch einen ganz eigenen emotionalen Wert. Das lässt leicht ein Gefühl von Ratlosigkeit und Unsicherheit aufkommen, wie man in dem Urwald aus Paragraphen und Emotionen den richtigen Weg mit der geerbten Immobilie finden soll.

Als allererster Schritt ist es wichtig, zu klären, in welcher Rechtsstellung Sie sich laut Erbgesetz befinden. So können Sie Alleinerbe sein, Sie können aber auch gemeinsam mit anderen geerbt haben. Die Details, wie das Erbe verteilt werden soll, regelt meist ein zu Lebzeiten des Verstorbenen aufgesetztes Testament oder ein Erbvertrag. Ist die Verfügung des Erbes nicht festgelegt worden, wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge geregelt.

Testament, Vermächtnis und Erbvertrag

In einem Testament ist die Verteilung des gesamten Erbes geregelt. Um zu erfahren, ob der Verstorbene ein Testament erstellt hat, können Sie sich an das Nachlassgericht wenden: Sobald es vom Tod des Erblassers erfährt, wird es – für den Fall, dass es eines gibt – das Testament eröffnen. Ein Vermächtnis bezieht sich auf einen einzelnen Vermögensgegenstand wie z.B. eine Immobilie oder ein Grundstück.
Die Erbfolge kann auch in einem Erbvertrag festgelegt sein. Das Besondere an einem Erbvertrag ist, dass er nur mit der Zustimmung beider Vertragspartner geändert und auch nicht einseitig aufgehoben werden kann. Nach dem Tod eines Vertragspartners kann der Erbvertrag also nicht mehr verändert werden. Allerdings kann eine Rücktrittsklausel aufgenommen oder ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden, um von der Bindung an den Erbvertrag befreit zu werden. Wird eine Immobilie hinterlassen, können zum Beispiel Vereinbarungen zur Nutzung oder ein Veräußerungsverbot im Erbvertrag festgehalten werden.

Gesetzliche Erbfolge

Existieren keine Dokumente wie ein Testament oder ein Erbvertrag, die den Nachlass regeln, greift die gesetzliche Erbfolge. Begünstigt sind hierbei zunächst die Hinterbliebenen mit dem engsten Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser.

Erben werden in drei Ordnungen nach Ihrem Verwandtschaftsgrad unterteilt:

Verwandtschaftsgrad 1: Ehepartner/Partner, Kinder, Enkel, Urenkel
Verwandtschaftsgrad 2: Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen
Verwandtschaftsgrad 3: Großeltern, deren Nachkommen (Tante/Onkel, Vetter)

Gibt es Erben der ersten Ordnung, werden sämtliche Verwandte der übrigen Ordnungen bei der Erbverteilung nicht beachtet. Gleiches gilt für Kinder und Eltern: Wenn sie noch leben, haben ihre Nachkommen kein Anrecht auf das Erbe.
Anspruch auf das Erbe haben hingegen nach dem Ehegatten-Erbrecht Ehegatten und Lebenspartner.
Die Erbfolgeregelung bezieht sich also ausschließlich auf die biologische Verwandtschaft oder adoptierte Kinder. Alle anderen Verwandtschaftsgrade haben kein gesetzliches Erbrecht.
In den meisten Fällen teilen sich Ehepartner und Kinder des Verstorbenen den Nachlass. Hierbei steht dem Ehegatten oder Partner ein Viertel des Erbes zu, dem Kind oder den Kindern drei Viertel. Wird die Ehe (wie in den meisten Fällen) als Zugewinngemeinschaft geführt, so hat der hinterbliebene (Ehe-)Partner sogar Anspruch auf die Hälfte des Erbes. Gibt es keine Kinder, hat der Ehe- oder Lebenspartner gegenüber Verwandten zweiter Ordnung ebenfalls Anspruch auf die Hälfte des Nachlasses.
Wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat, kommt es also unweigerlich zur Anwendung der gesetzlichen Erbfolge. Und das kann zur (ungewollten) Entstehung einer Erbengemeinschaft führen.

Die Erbengemeinschaft

Haben nun nicht nur Sie, sondern mehrere Personen Anspruch auf das Erbe, entsteht eine Erbengemeinschaft. Beispielsweise kann sich so eine Gemeinschaft aus dem Ehepartner und den Kindern oder aus den Eltern und dem Ehepartner des Verstorbenen zusammensetzen. In dieser Gemeinschaft sind alle Erbenden an der gesamten Erbmasse beteiligt.
Die Aufteilung erfolgt nach einer natürlichen Teilung (Erbauseinandersetzung), bei der sich jeder Erbende gewisse Gegenstände aus der Erbmasse aussucht, bis dieses aufgeteilt ist.
Gehört eine Immobilie zur Erbmasse, deren Wert den des übrigen Erbes übersteigt, ist die natürliche Teilung nicht mehr möglich. In diesem Fall müssen sich die Erben gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen – und für jede Entscheidung ist ein einheitlicher Beschluss der Miterben nötig.
An dieser Stelle fangen die Probleme meist an: Erzwungen durch das Erbe ist eine Erbengemeinschaft eine unfreiwillig entstandene Gemeinschaft, deren Mitglieder meist unterschiedliche Interessen und Meinungen haben. Vor allem bei so großen und finanziell tragenden Erbgegenständen wie einer Immobilie kann das zu Streit führen. Deshalb ist es ratsam, die Erbauseinandersetzung bei Immobilien schnellstmöglich zu klären.

Hierfür gibt es folgende Möglichkeiten:

• Auszahlung der Miterben
• Einvernehmlicher Verkauf
• Teilungsversteigerung von Erbanteilen

Grundsätzlich wird dem Interesse des Miterben, der eine sofortige Verwertung der Immobilie anstrebt, Vorrang gewährt. Ziel ist es, ein nicht real teilbares Erbstück möglichst rasch liquide zu machen, um eine Teilung zu ermöglichen. Überlegen Sie es sich aber gut, bevor Sie diesen Stein ins Rollen bringen. Bei einer Teilungsversteigerung werden für Immobilien meist Preise weit unterhalb des Verkehrswerts erzielt und nicht unerhebliche Verfahrenskosten fällig.
Ein Teil des geerbten Vermögens kann auf diese Weise leicht vernichtet werden.

Lesen Sie gerne mehr zum Thema „Erbschafts-Immobilie“ in unserem Ratgeber. Den Link dazu finden Sie hier. Gerne beraten wir Sie auch persönlich. Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.

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