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Immobilie in der Scheidung – eine Immobilie, viele Möglichkeiten

Geschrieben von Harry Schulz auf 5. August 2020
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Wenn die Scheidung unausweichlich ist, steht auch die Entscheidung an, was mit der gemeinsam bewohnten Immobilie passieren soll. Hier kann es oftmals zu Interessenskonflikten kommen oder aber zu unterschiedlichen Einschätzungen, was den Wert der Immobilie angeht.

Gütertrennung ist bei den meisten Ehen immer noch ein Fremdwort. Die große Mehrheit der Ehepaare hat sich bei der Eheschließung für die juristische Form der Zugewinngemeinschaft entschieden: Während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke o.ä., aber auch Schulden gehören damit gleichermaßen beiden Partnern. Im Falle einer Scheidung werden beide über den sogenannten Zugewinnausgleich so gestellt, dass für keinen ein materieller Nachteil aus den Ehejahren entsteht. Selten erfolgt diese Güterteilung allerdings nach einer logischen Abhandlung. Die meisten Güter lassen sich ja schlecht einfach in der Mitte durchtrennen. Auch emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem beim Wohnraum. Finanziell ist es vor allem dann riskant, wenn Ex-Paare sich darüber streiten, wie mit der Immobilie weiter verfahren werden soll. Rechtlich gibt es viele Optionen, in der Praxis geht es aber nur dann für beide Seiten gut aus, wenn Sie sich über die weitere Verwendung des Eigenheims einig sind. Folgende Möglichkeiten ergeben sich für Sie:

1. EINER BLEIBT WOHNEN: DIE EIGENTUMSÜBERTRAGUNG

Wenn Sie allein in dem ehemals gemeinsamen Haus wohnen bleiben möchten, können Sie die Immobilie übernehmen, indem Sie Ihrem Noch-Ehepartner seinen Eigentumsanteil ausbezahlen. Bei dieser Variante sollten Sie aber bedenken, dass Sie vorhandene Belastungen ebenfalls übernehmen. Deshalb muss im Falle eines Kredits unbedingt die Bank bei der Eigentumsübertragung beteiligt werden, da nur sie als Kreditgeber den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Dazu ist die Bank jedoch nicht verpflichtet – sprechen Sie deshalb offen und frühzeitig mit Ihrer Bank über Ihr Vorhaben. Des Weiteren kommen gegebenenfalls Kosten für Nutzungs- und Vorfälligkeitsentschädigungen sowie ggf. die Grunderwerbssteuer auf Sie zu, wenn die Übertragung erst nach der Scheidung erfolgt.

2. DIE KINDER ÜBERNEHMEN: DIE SCHENKUNG

Oftmals hängen Eheleute an dem Gedanken, dass sie ihre Immobilie eigentlich gerne im Besitz weiterer Generationen gesehen hätten. Auch für diesen Fall gibt es eine Lösung: Sie können die Immobilie auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen. Falls das Kind noch minderjährig ist, bedarf die Übertragung auf das Kind der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Beachten Sie auch: Was gut gemeint ist und Ihrem Wunsch dient, die Immobilie weiterhin in Familienbesitz zu sehen, kann eine Belastung für das Kind sein. Für das Haus werden Grundsteuer und Unterhaltungskosten anfallen; des Weiteren trägt das Kind auch sämtliche Eigentümerpflichten.

3. ES WIRD GETEILT: DIE REALTEILUNG

Für die meisten ist es unvorstellbar, nach der Trennung mit dem ehemaligen Partner weiterhin unter ein- und demselben Dach zu wohnen. Rechtlich gesehen ist dies aber möglich: Mit der sogenannten Realteilung. Durch diese Variante wird es Eheleuten erleichtert, zum Beispiel das gemeinsame Sorgerecht der Kinder umsetzen zu können. Hierbei wird die Immobilie in zwei komplett getrennte Wohnungen geteilt und jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an bestimmten Parts, rechtlich fixiert durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie entweder bereits aus mehreren Wohneinheiten besteht oder dafür geeignet ist, in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut zu werden.

4. WENN KEINE LÖSUNG GEFUNDEN WIRD: DIE TEILUNGSVERSTEIGERUNG

Für den Fall, dass sich beide Noch-Ehepartner gar nicht einig werden, hat der Staat die Teilungsversteigerung geschaffen: Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist. Nach Antragstellung schätzt ein Gutachter den Wert der Immobilie und berechnet daraus die Untergrenze für ein erstes Gebot. Dieses Einstiegsgebot liegt jedoch wahrscheinlich ca. 30 bis 40 Prozent unter dem Marktwert. Bleiben trotz Verkaufserlös noch Schulden, müssen beide Ehepartner dafür geradestehen und eventuell einen Kredit dafür aufnehmen. Die Wahrscheinlichkeit, zu wenig für die Immobilie zu bekommen, ist bei einer Versteigerung also relativ groß. Sollte es zu einer Teilungsversteigerung kommen, werden vom erzielten Verkaufserlös zunächst die Gerichts- und Sachverständigenkosten beglichen. Danach wird der restliche Betrag aufgeteilt. Scheitert auch hier eine einvernehmliche Lösung, wird die Aufteilung des Betrags ebenfalls gerichtlich festgelegt. Die Teilungsversteigerung kann wirtschaftlich gesehen also mit hohen Einbußen verbunden und darüber hinaus für alle Beteiligten auch mental kräftezehrend sein.

5. DIE HAUSVERMIETUNG

Die Immobilie weiterhin zu bewohnen ist für Sie unvorstellbar; die Immobilie zu verkaufen jedoch auch – dann liegt es nahe, die Immobilie zu vermieten. Diese Lösung bietet sich aus wirtschaftlichen Gründen dann an, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter weiterhin interessant oder ein Verkauf (z.B. aufgrund gefallener Immobilienpreise) unrentabel erscheint, Schulden bleiben würden oder einer allein das Haus nicht halten kann. Voraussetzung ist allerdings, dass das geschiedene Paar in der Lage ist, gemeinsam Mieter auszusuchen, als Vermieter aufzutreten und die damit verbundenen Aufgaben wahrzunehmen. Das betrifft zum Beispiel die Organisation von Instandhaltungsarbeiten, das Erstellen einer jährlichen Nebenkostenabrechnung oder die Kommunikation mit den Mietern.

6. DER HAUSVERKAUF

Tatsächlich entscheiden sich die meisten Ehepaare dafür, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen. Da nicht mehr zwei Gehälter einen Haushalt finanzieren, ist es für einen alleine oft schwierig, die anfallenden Kosten für die Immobilie zu stemmen. Viele können sich nach einer Scheidung auch schlichtweg nicht vorstellen, mit dem Ex-Partner weiterhin gemeinsam Entscheidungen über eine Immobilie hinsichtlich Renovierung, Verwaltung, Finanzierung oder ähnlichem zu treffen. So ist der Hausverkauf unausweichlich. Nach Ende des Trennungsjahres ist jeder Ehepartner sogar dazu berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen. Weigert sich der andere, besteht sogar die Möglichkeit, die Zustimmung einzuklagen. Soweit sollten Sie es nicht kommen lassen. Versuchen Sie den Verkauf des Hauses gemeinsam zu entscheiden und gemeinsam abzuhandeln. Die beste Möglichkeit, den Immobilienverkauf nicht zum Konfliktherd werden zu lassen, ist, sich einen objektiven Experten ins Boot zu holen: Gehen Sie die Vermittlung Ihrer Immobilie mit einem Immobilienmakler an. Er übernimmt für Sie die Ermittlung des Kaufpreises, die Erstellung des Exposés mit relevanten Dokumenten und Unterlagen und organisiert das „Interessenten-Management“ von der Besichtigung bis hin zum Notartermin. Dadurch können Sie sich auf andere Themen, die Sie während Ihrer Scheidung durchstehen müssen, konzentrieren und laufen nicht Gefahr, das Gefühl zu haben, etwas liefe zu Ihren Ungunsten. Mit Erfahrung und Expertise wird Ihnen der Immobilienmakler ein kompetenter Partner beim Hausverkauf sein.

 

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