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Immobilienfakten – Vom Grundbuch bis zum Kaufvertrag

Geschrieben von Harry Schulz auf 16. September 2020
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Bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften, sei des z. B. der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, sollten die Beteiligten die Bedeutung einiger wesentlicher Grundbegriffe kennen. Wir haben für Sie eine kleine Übersicht über die wichtigsten Fachbegriffe ausgearbeitet.

 

1 Immobilie

Der Begriff „Immobilie“ ist vom lateinischen Wort „immobilis“ abgeleitet und bedeutet „unbeweglich“. Hiermit sind Sachgüter gemeint, die sich nicht verrücken lassen. Das Wort Immobilie wird insbesondere für Wohnobjekte, andere Bauwerke wie Industrieobjekte, Gewerbe- oder Sonderimmobilien sowie Grundstücke.

Ein Grundstück ohne Bebauung wird im deutschen Recht als Liegenschaft bezeichnet, ein bebautes Grundstück als Anwesen.

2 Grundbuch

In Deutschland werden Grundstücke und deren Rechtsverhältnisse durch das Grundbuchamt geführt – ein Register des Amtsgerichts. Das Grundbuch ist demnach ein amtliches Verzeichnis aller Grundstücke, in dem diese nach Größe, Nutzungsart, Bebauung und Eigentumsverhältnis ausführlich aufgeführt sind. Zudem werden alle Lasten und Beschränkungen sowie Rechte der Grundstücke erfasst. Für die Eintragung gilt die Vermutung der Richtigkeit (öffentlicher Glaube), dies bedeutet, das den Eintragungen im Grundbuch zu trauen und zu glauben ist.

Der Grundbuchauszug ist eine „Abschrift“ der Grundbucheintragungen eines Grundstücks. Für Privatpersonen ist dieser nur mit einem schriftlichen Antrag einsehbar und auch nur wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, z.B. vor einem Kauf einer Immobilie.

Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft werden wesentliche Rechte und Pflichten der Miteigentümer und deren Verhältnisse innerhalb der Teilungserklärung aufgeführt. Zudem werden hier gemäß §8 des Wohnungseigentumsgesetzes Aspekte wie die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechte für z.B. Stellplätze, Fahrradkeller etc. geregelt. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet sein, beim Grundbuchamt hinterlegt sein und jegliche Änderung erfordert die Beteiligung und Genehmigung aller Miteigentümer.

3 Energieausweis

Durch die Energieeinsparverordnung ist der Energieausweis für eine Immobilie vorgeschrieben. Er beinhaltet im Wesentlichen allgemeine Informationen zum Gebäude, wie z.B. Baujahr, Heizungsart, verwendete Heizmittel etc. Bei Besichtigungen muss der komplette Energieausweis vorgelegt und bei Kaufabschluss dem neuen Eigentümer übergeben werden. Die Kosten für einen Energieausweis betragen zwischen 50 und 80 Euro.

4 Kaufvertrag

Der Kaufvertrag bildet die Grundlage für die Abwicklung des Verkaufs und schützt Käufer und Verkäufer vor Risiken. Zu den Vertragsinhalten gehört eine explizite Beschreibung des Kaufgegenstandes: die Lage der Immobilie, die genaue Anschrift, der Grundbuchbezirk, alle Angaben zum Grundbesitzer, Mitverkauftes wie Möbel usw. Ebenfalls aufgeführt im Immobilien-Kaufvertrag sind eventuelle im Grundbuch eingetragene Grundschulden, etwaige Pfandrechte sowie die genaue Höhe des Kaufpreises und die Art der Auszahlung.

Eine rechtliche Gültigkeit entsteht mit der Unterzeichnung der Vertragsparteien und dem Notar. Danach wird seitens des Notars die Grundbuchänderung beantragt und er teilt diese den entsprechenden Behörden mit.

Zum Schluss geht die Kaufsumme an den Verkäufer. Mit der Schlüsselübergabe ist der Käufer dann auch symbolisch der neue Eigentümer der Immobilie, mit allen Rechten und Pflichten.

5 Nebenkosten

In der Regel übernimmt der Käufer die Kosten für den Notar. Die Höhe der Kosten ist gesetzlich geregelt und beträgt zwischen 1% bis 1,5 % des Kaufpreises. Für den Verkäufer werden Kosten anfallen, wenn Rechte Dritter (z.B. eine Grundschuld) gelöscht werden müssen.

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages wird spätestens nach einem Monat nach Erhalt des Bescheides durch das Finanzamt die Grunderwerbssteuer fällig. In der Regel wird auch hier im Kaufvertrag geregelt, das der Käufer diese Kosten trägt.

 

Grundsätzlich kann Ihnen bei der Erstellung des Vertrages ein Immobilienmakler mit seinem Expertenwissen aus der Immobilienwelt behilflich sein. Wir beraten Sie gerne unverbindlich und immer hochprofessionell. Vereinbaren Sie gerne einen Termin mit uns.

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